台北画刊102年10月第549期—稳紮稳打健全房市发布日期：2018-03-26
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我的家庭真可爱 整洁美满又安康
姊妹兄弟很和气 父母都慈祥
虽然没有好花园 春兰秋桂长飘香
虽然没有大厅堂 冬天温暖夏天凉……
这是一首人人耳熟能详的儿歌，叙述着家庭的美满温馨，有自己的家，能够安身立命，这是 人民对政府最基本的期待。随着经济的高度发展，在台北，一直有着房价居高不下的隐忧，越来越多人谈的「居住正义」一词於焉诞生。为了具体实践居住正义，台北市政府推出一系列措施，像是推出官方版「住宅价格指数」、完成第一个完工的公办都更案，以及即日起开放申请的「老旧房屋健检计画」等，希望让民众能轻松成家立业，找到安身立命的所在。
住宅价格指数 真实反映房价趋势
台北市副市长张金鹗指出，「居住正义」的重点之一即是健全房市，他认为，许多民众的焦 虑来自於房价资讯的不透明，房屋价格任由业者哄抬，因此台北市推动「房市资讯透明化」政策并制定「台北市不动产交易消费资讯管理规范」，要求代销业者或房仲业者发布消息「必须有所本」，不得引人错误或误导市场行情，否则政府会主动调查、辅导甚至以「广告不实」开罚，虽然外界形容这无疑是下了「禁口令」，但张金鹗说，这是为了让消费者得到正确的消息，减少买卖纠纷，而能达到政府、消费者与业者三赢的局面。
▲台北市政府副市长张金鹗认为台北的居住正义须逐步实现。（王能佑摄）
为了让民众在实际买房的决策中，能有更多判断依据，台北市政府地政局7月公布了史上首件官方版的「住宅价格指数」，这是台湾房地产史上的里程碑和重大突破，因为传统民间习惯以计算平均房价方式发布价格变动讯息，但因不动产异质性高，同一栋房子面对公园或是面对巷子，房价可能就有差异，因此平均房价的增减未必能真实反映价格水准的变动。
「住宅价格指数」以民国101年8月登录实施当月为指数基期100，按月编制住宅价格指数， 除了发布全市住宅价格月指数外，地政局也进一步依全市建筑型态，发布公寓指数与大楼指数等两类，另以价格相近及同心圆概念，将全市12个行政区合并为中山松山南港区、大安信义中正区、士林内湖大同区及万华文山北投区四个次分区，分别编制各次分区的住宅价格指数，地政局指出，这让民众能更精细掌握全市、全市公寓及大楼、四个合并行政区的住宅价格，成为消费者购屋与各界投资决策的参考。
「我们常常可以看到房仲以特殊个案作为指标，以成交总价很高的一户来说明这一区的房价， 但为什麽不使用总价很低的案例呢？」张金鹗指出的是房价资讯揭露的吊诡处，所以要怎麽样真 实呈现房价的涨跌？以实价登录资讯为基础，建立类似物价指数概念的住宅价格指数，藉由观察品质标准化的「标准住宅」在不同时期的价格变动，做为衡量各时期住宅价格的依据，能避免用个案推论通案，更真实反映价格。
地政局指出，所谓「标准住宅」，就是用基准期间区位、屋龄、建物型态、建坪等11项的平均数所构成的住宅，主要特徵为：27.19坪、坐落在5楼、屋龄22年的住宅，以「标准住宅」来衡量住宅价格变动，可减少因不动产异质性所造成的趋势判断偏误。
张金鹗指出，从101年8月开始发布住宅价格指数，至目前为止，台北市的房价相对平稳，随 着越长时间的统计，越能看出房价趋势。也因为目前资料还不够健全，所以目前发布的住宅价格月指数以4区为一个单位，将来会朝12区努力。他也建议民众买房子之前，可以养成两个习惯，一是先看实价登录的成交价格，二是看房价指数的波动，因为有了参考点，让买房子不再只是众说纷纭，也因为减少了买卖者之间的资讯不对称，而可能增加与业者讨价还价的能力。
今年32岁、若买房子会考虑买在北投区的廖先生认为，住宅价格指数没办法让房价下跌，薪水没增加的情况下，房子还是一样贵，但搭配实价登录及其他网路资料搜寻，住宅价格指数仍是购买房子的参考点之一。
另外，根据台北市政府研考会所进行的调查结果显示，高达七成二的民众赞成公布「台北市住宅价格指数」，七成九赞成「台北市不动产交易消费资讯管理规范」管理房屋广告。此外，六成一的民众认为公布「台北市住宅价格指数」及执行「台北市不动产交易消费资讯管理规范」，对健全房地产市场、抑制业者哄抬炒作有相当的帮助。
北市首件主导公办都更完工
谈到居住正义，都市更新也是重要的一环。台北市的发展随着1970年代经济起飞开始，当时大量兴建的4、5层楼公寓住宅，现在不仅屋龄老旧，且因当初较少考量规划开放空间，且几乎无配置电梯设施，再加上建筑物加装铁窗、建物外墙斑驳，店家招牌也缺乏整体规划与维护而显得杂乱无章。
▲都更实施前原本的住宅老旧，环境不佳。（图／台北市都市更新处提供）
因此，「都市更新是台北市必走的路。」张金鹗说，台北市一半以上的房子都是30年前盖的，以现在的建筑技术来看已经不合时宜，但谈到都更，应该以居住安全为核心来考量，鼓励民众将没有防火构造的房子，或邻栋间隔不足的老旧房子，改建成比较安全的新房子，以提高公共安全。
今年7月，首件由台北市政府主导、於景美商圈第一个完工的公办都更案―第凡内建案是成功案例，也是推动都市更新的一注强心针。原本2层楼的老旧透天厝，摇身一变成为全新17层楼高的电梯大楼，更新前原住户只有10户，更新後则增为118户，北市府更可分回39户及5间店面，将作为公营出租住宅和托育中心使用，增进公共利益。
▲首件公办都更案第凡内建案完成，变身为17层楼高的现代化电梯大楼。（图／台北市都市更新处提供）
▲都更後的第凡内大楼，一楼大厅宽敞明亮。（图／台北市都市更新处提供）
▲经过都更後，住户对焕然一新的居住环境赞不绝口。（图／台北市都市更新处提供）
公办都更案实施者华非建设董 事长徐锦锵指出，公办都更推行的过程一般会比民间更顺利，因 为原地主的普遍想法都是能够分配的利益越多越好，而政府的介入更具公信力。徐锦锵也说，这个案子的营造团队是请来与高级住宅帝宝相同的营造团队，完工前後差异大，住户看到成果都很开心，而土地价值更从原来的一坪35万元翻涨成70万元！经过土地总登记程序後，10月初大部分应可交屋。
虽然顺利完工，但这件公办都更案费时约八年之久，点出了推动都市更新相当耗时的问题，由於都市更新推行过程中，经常面临财产权的争议，「最大问题是要怎麽让居民相信利益分配是公平的？」张金鹗说，这需要不断的沟通与协商，但之前因为缺乏公正的协商机制，经常面临各说各话的情况，拖延了时间。
另外，除了金钱利益的谈不拢，张金鹗指出，都市更新有时候带来的问题是都更地的仕绅化 与历史脉络和邻里关系的消失，其中仕绅化指的是在都更完成後，原来的居民可能因负担不起高额的管理费或是因为分回的坪数不够购买都更後的大坪数房子，因此只好将分回的坪数卖出搬离，变成经济能力较高者入住。
而若居民在意的并不是利益，又该如何与都市更新的政策并行？对此，张金鹗则谈到了都市 更新中的不完美主义，他并举伊蒂丝˙梅斯菲尔德老太太的故事作为例子说明，这位住在美国西雅图的老太太，遇到开发商计画在她所居住的地段兴建商业大楼，面对建商提出的高额搬迁赔偿金，已居住超过40年的老太太对房子充满感情，坚持不肯售出，最後开发商修改设计，建起了三面围着她的小房子、一个凹字形的五层商业大楼，而老太太也因为被建商的诚意感动，死後将房子遗赠给建案工程总监。
这是都市更新历程中的着名案例，也说明都市更新过程中不断协商的重要性，藉由协商，可以知道权利人的真正想法，是认为利益分配不公平、财产价值被低估，或是有其他原因。
张金鹗指出，目前台北市都市更新最大的困难主要在於整合不易，相关权利人、开发商各角色彼此信任基础薄弱，而在都市更新过程中，政府其实是担负最终审议裁判的角色，中间过程如果 有非政府组织能作为协商谈判的平台，因为是公正的中间人，能够增加彼此的信赖。因此，台北市都市更新处於去年10月成立「财团法人台北市都市更新推动中心」，协助权利关系人整合、组成更新会、进行权利价值初估试算及协助制作申请更新书件等专业技术服务，协助不知如何启动更新的社区更新。
即日起申请老屋健检 保障居住安全
松山区的陈太太，住在一栋约30年、14层楼高的大厦里，她有时候也在想这栋老房子是不是够安全，若发生强度较高的地震，能不能够耐得住？像陈太太所居住的房子，根据台北市建筑管理工程处统计，其中屋龄达30年以上的建筑物多达6万4,941栋，约占全台北市领有使用执照建筑物的70％，数量非常庞大，为了让住户了解房屋的安全资讯，即日起推出「台北市老屋健检执行计画」，提供屋龄逾30年以上、3层楼以上作住宅使用的公寓大厦优先试办，计画提供100栋有意愿的社区进行「整幢」健检，所需经费由北市府全额补助，即日起开始受理申请。
台北市市长郝龙斌说，老屋健检的立意，就好像汽车需要定期健检或人体需要定期健康检查一样，「老屋健检」机制是建立一个公正客观的房屋安全健检专业平台，提供民众委托市政府认证的健检机构，依照市府订定的健检项目与内容进行屋况健检。
至於老屋健检的内容，则是以房屋安全考量的必要项目进行初步评估，包括结构耐震能力的初步评估、防火安全、避难安全、消防电气升降设备、外墙及附挂物是否安全稳定等五个项目，但不进行破坏性的钻孔取样作业。
▲老屋健检包含防火、避难、结构等五大初步检查。（王能佑摄）
老屋健检结果，可供民众作为 进行整修维护或办理更新重建的 参考，若认为有进一步办理更完 整详细评估必要者，民众可自费 委托专业者办理，之後若认为有 更新重建的需求，可洽请「台北 市都市更新推动中心」协助辅导 都市更新事宜；认为适合进行整 建维护者，社区也可洽请市政府 指定的专业团体（102年度委托 「崔妈妈基金会」）提供必要的谘 询辅导。而老屋健检的结果，也只 提供所有权人参考，不对外公开， 以保护所有权人的个资权益。
建管处指出，执行房屋健康检查好处多多，除了作为民众进行房屋整修维护的参考依据外， 也能提供都市更新改建意愿。张金鹗也强调，若在房屋交易时，能参采健检机制让房屋资讯透明化，应能减少房屋买卖纠纷，因 为多数房屋买卖纠纷源自於事前资讯不透明，买方事後发现房屋 有瑕疵，认为卖方故意隐瞒而要求解约或赔偿，若是卖方或房仲业者能藉由市府的房屋健检机制，提出公正客观的健检报告，让房屋资讯透明清楚，则买方若 认为虽有瑕疵，但因考量不妨碍 使用时仍愿购买，或卖方因知悉瑕疵而愿意自动减价，都可因事前的认知及约定，减少双方事後的纠纷，藉此健全房屋交易市场。
▲老屋健检好处多多，除可作为房屋维修的参考依据外，还能提供都市更新改建评估。（王能佑摄）
以眼前而论，无论是推出住宅价格指数、推动都市更新还是老屋健检计画，目的都很简单，都 是在逐步实现居住正义的真谛，张金鹗说，无论台北市的高房价反映的是台北市优越的环境价值还是投机炒作所导致，都是复杂与长久累积的问题，未来台北市也将持续推动着眼於照顾弱势的出租国宅、租金补贴政策，让房屋资源能合理有效地被利用，而要达到健全住宅市场的目标，则仍需持续不断的努力。
相关资讯
住宅价格指数
网址：www.land.taipei.gov.tw→ 点选推荐服务→可查询台北市住 宅价格指数及台北市不动产交易 实价查询
台北市老屋健检执行计画
电话：1999转 8400
网址：www.dba.tcg.gov.tw/MP_118021.html
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虽然没有好花园 春兰秋桂长飘香
虽然没有大厅堂 冬天温暖夏天凉……
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住宅价格指数 真实反映房价趋势
台北市副市长张金鹗指出，「居住正义」的重点之一即是健全房市，他认为，许多民众的焦 虑来自於房价资讯的不透明，房屋价格任由业者哄抬，因此台北市推动「房市资讯透明化」政策并制定「台北市不动产交易消费资讯管理规范」，要求代销业者或房仲业者发布消息「必须有所本」，不得引人错误或误导市场行情，否则政府会主动调查、辅导甚至以「广告不实」开罚，虽然外界形容这无疑是下了「禁口令」，但张金鹗说，这是为了让消费者得到正确的消息，减少买卖纠纷，而能达到政府、消费者与业者三赢的局面。
▲台北市政府副市长张金鹗认为台北的居住正义须逐步实现。（王能佑摄）为了让民众在实际买房的决策中，能有更多判断依据，台北市政府地政局7月公布了史上首件官方版的「住宅价格指数」，这是台湾房地产史上的里程碑和重大突破，因为传统民间习惯以计算平均房价方式发布价格变动讯息，但因不动产异质性高，同一栋房子面对公园或是面对巷子，房价可能就有差异，因此平均房价的增减未必能真实反映价格水准的变动。
「住宅价格指数」以民国101年8月登录实施当月为指数基期100，按月编制住宅价格指数， 除了发布全市住宅价格月指数外，地政局也进一步依全市建筑型态，发布公寓指数与大楼指数等两类，另以价格相近及同心圆概念，将全市12个行政区合并为中山松山南港区、大安信义中正区、士林内湖大同区及万华文山北投区四个次分区，分别编制各次分区的住宅价格指数，地政局指出，这让民众能更精细掌握全市、全市公寓及大楼、四个合并行政区的住宅价格，成为消费者购屋与各界投资决策的参考。
「我们常常可以看到房仲以特殊个案作为指标，以成交总价很高的一户来说明这一区的房价， 但为什麽不使用总价很低的案例呢？」张金鹗指出的是房价资讯揭露的吊诡处，所以要怎麽样真 实呈现房价的涨跌？以实价登录资讯为基础，建立类似物价指数概念的住宅价格指数，藉由观察品质标准化的「标准住宅」在不同时期的价格变动，做为衡量各时期住宅价格的依据，能避免用个案推论通案，更真实反映价格。
地政局指出，所谓「标准住宅」，就是用基准期间区位、屋龄、建物型态、建坪等11项的平均数所构成的住宅，主要特徵为：27.19坪、坐落在5楼、屋龄22年的住宅，以「标准住宅」来衡量住宅价格变动，可减少因不动产异质性所造成的趋势判断偏误。
张金鹗指出，从101年8月开始发布住宅价格指数，至目前为止，台北市的房价相对平稳，随 着越长时间的统计，越能看出房价趋势。也因为目前资料还不够健全，所以目前发布的住宅价格月指数以4区为一个单位，将来会朝12区努力。他也建议民众买房子之前，可以养成两个习惯，一是先看实价登录的成交价格，二是看房价指数的波动，因为有了参考点，让买房子不再只是众说纷纭，也因为减少了买卖者之间的资讯不对称，而可能增加与业者讨价还价的能力。
今年32岁、若买房子会考虑买在北投区的廖先生认为，住宅价格指数没办法让房价下跌，薪水没增加的情况下，房子还是一样贵，但搭配实价登录及其他网路资料搜寻，住宅价格指数仍是购买房子的参考点之一。
另外，根据台北市政府研考会所进行的调查结果显示，高达七成二的民众赞成公布「台北市住宅价格指数」，七成九赞成「台北市不动产交易消费资讯管理规范」管理房屋广告。此外，六成一的民众认为公布「台北市住宅价格指数」及执行「台北市不动产交易消费资讯管理规范」，对健全房地产市场、抑制业者哄抬炒作有相当的帮助。
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谈到居住正义，都市更新也是重要的一环。台北市的发展随着1970年代经济起飞开始，当时大量兴建的4、5层楼公寓住宅，现在不仅屋龄老旧，且因当初较少考量规划开放空间，且几乎无配置电梯设施，再加上建筑物加装铁窗、建物外墙斑驳，店家招牌也缺乏整体规划与维护而显得杂乱无章。
▲都更实施前原本的住宅老旧，环境不佳。（图／台北市都市更新处提供）因此，「都市更新是台北市必走的路。」张金鹗说，台北市一半以上的房子都是30年前盖的，以现在的建筑技术来看已经不合时宜，但谈到都更，应该以居住安全为核心来考量，鼓励民众将没有防火构造的房子，或邻栋间隔不足的老旧房子，改建成比较安全的新房子，以提高公共安全。
今年7月，首件由台北市政府主导、於景美商圈第一个完工的公办都更案―第凡内建案是成功案例，也是推动都市更新的一注强心针。原本2层楼的老旧透天厝，摇身一变成为全新17层楼高的电梯大楼，更新前原住户只有10户，更新後则增为118户，北市府更可分回39户及5间店面，将作为公营出租住宅和托育中心使用，增进公共利益。
▲首件公办都更案第凡内建案完成，变身为17层楼高的现代化电梯大楼。（图／台北市都市更新处提供）▲都更後的第凡内大楼，一楼大厅宽敞明亮。（图／台北市都市更新处提供）▲经过都更後，住户对焕然一新的居住环境赞不绝口。（图／台北市都市更新处提供）公办都更案实施者华非建设董 事长徐锦锵指出，公办都更推行的过程一般会比民间更顺利，因 为原地主的普遍想法都是能够分配的利益越多越好，而政府的介入更具公信力。徐锦锵也说，这个案子的营造团队是请来与高级住宅帝宝相同的营造团队，完工前後差异大，住户看到成果都很开心，而土地价值更从原来的一坪35万元翻涨成70万元！经过土地总登记程序後，10月初大部分应可交屋。
虽然顺利完工，但这件公办都更案费时约八年之久，点出了推动都市更新相当耗时的问题，由於都市更新推行过程中，经常面临财产权的争议，「最大问题是要怎麽让居民相信利益分配是公平的？」张金鹗说，这需要不断的沟通与协商，但之前因为缺乏公正的协商机制，经常面临各说各话的情况，拖延了时间。
另外，除了金钱利益的谈不拢，张金鹗指出，都市更新有时候带来的问题是都更地的仕绅化 与历史脉络和邻里关系的消失，其中仕绅化指的是在都更完成後，原来的居民可能因负担不起高额的管理费或是因为分回的坪数不够购买都更後的大坪数房子，因此只好将分回的坪数卖出搬离，变成经济能力较高者入住。
而若居民在意的并不是利益，又该如何与都市更新的政策并行？对此，张金鹗则谈到了都市 更新中的不完美主义，他并举伊蒂丝˙梅斯菲尔德老太太的故事作为例子说明，这位住在美国西雅图的老太太，遇到开发商计画在她所居住的地段兴建商业大楼，面对建商提出的高额搬迁赔偿金，已居住超过40年的老太太对房子充满感情，坚持不肯售出，最後开发商修改设计，建起了三面围着她的小房子、一个凹字形的五层商业大楼，而老太太也因为被建商的诚意感动，死後将房子遗赠给建案工程总监。
这是都市更新历程中的着名案例，也说明都市更新过程中不断协商的重要性，藉由协商，可以知道权利人的真正想法，是认为利益分配不公平、财产价值被低估，或是有其他原因。
张金鹗指出，目前台北市都市更新最大的困难主要在於整合不易，相关权利人、开发商各角色彼此信任基础薄弱，而在都市更新过程中，政府其实是担负最终审议裁判的角色，中间过程如果 有非政府组织能作为协商谈判的平台，因为是公正的中间人，能够增加彼此的信赖。因此，台北市都市更新处於去年10月成立「财团法人台北市都市更新推动中心」，协助权利关系人整合、组成更新会、进行权利价值初估试算及协助制作申请更新书件等专业技术服务，协助不知如何启动更新的社区更新。
即日起申请老屋健检 保障居住安全
松山区的陈太太，住在一栋约30年、14层楼高的大厦里，她有时候也在想这栋老房子是不是够安全，若发生强度较高的地震，能不能够耐得住？像陈太太所居住的房子，根据台北市建筑管理工程处统计，其中屋龄达30年以上的建筑物多达6万4,941栋，约占全台北市领有使用执照建筑物的70％，数量非常庞大，为了让住户了解房屋的安全资讯，即日起推出「台北市老屋健检执行计画」，提供屋龄逾30年以上、3层楼以上作住宅使用的公寓大厦优先试办，计画提供100栋有意愿的社区进行「整幢」健检，所需经费由北市府全额补助，即日起开始受理申请。
台北市市长郝龙斌说，老屋健检的立意，就好像汽车需要定期健检或人体需要定期健康检查一样，「老屋健检」机制是建立一个公正客观的房屋安全健检专业平台，提供民众委托市政府认证的健检机构，依照市府订定的健检项目与内容进行屋况健检。
至於老屋健检的内容，则是以房屋安全考量的必要项目进行初步评估，包括结构耐震能力的初步评估、防火安全、避难安全、消防电气升降设备、外墙及附挂物是否安全稳定等五个项目，但不进行破坏性的钻孔取样作业。
▲老屋健检包含防火、避难、结构等五大初步检查。（王能佑摄）老屋健检结果，可供民众作为 进行整修维护或办理更新重建的 参考，若认为有进一步办理更完 整详细评估必要者，民众可自费 委托专业者办理，之後若认为有 更新重建的需求，可洽请「台北 市都市更新推动中心」协助辅导 都市更新事宜；认为适合进行整 建维护者，社区也可洽请市政府 指定的专业团体（102年度委托 「崔妈妈基金会」）提供必要的谘 询辅导。而老屋健检的结果，也只 提供所有权人参考，不对外公开， 以保护所有权人的个资权益。
建管处指出，执行房屋健康检查好处多多，除了作为民众进行房屋整修维护的参考依据外， 也能提供都市更新改建意愿。张金鹗也强调，若在房屋交易时，能参采健检机制让房屋资讯透明化，应能减少房屋买卖纠纷，因 为多数房屋买卖纠纷源自於事前资讯不透明，买方事後发现房屋 有瑕疵，认为卖方故意隐瞒而要求解约或赔偿，若是卖方或房仲业者能藉由市府的房屋健检机制，提出公正客观的健检报告，让房屋资讯透明清楚，则买方若 认为虽有瑕疵，但因考量不妨碍 使用时仍愿购买，或卖方因知悉瑕疵而愿意自动减价，都可因事前的认知及约定，减少双方事後的纠纷，藉此健全房屋交易市场。
▲老屋健检好处多多，除可作为房屋维修的参考依据外，还能提供都市更新改建评估。（王能佑摄）以眼前而论，无论是推出住宅价格指数、推动都市更新还是老屋健检计画，目的都很简单，都 是在逐步实现居住正义的真谛，张金鹗说，无论台北市的高房价反映的是台北市优越的环境价值还是投机炒作所导致，都是复杂与长久累积的问题，未来台北市也将持续推动着眼於照顾弱势的出租国宅、租金补贴政策，让房屋资源能合理有效地被利用，而要达到健全住宅市场的目标，则仍需持续不断的努力。
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台北市老屋健检执行计画
电话：1999转 8400
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