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社会住宅包租代管  房东与房客的双赢解方(台北画刊108年12月)

定位点

发布日期:2019-12-10

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生活在台北的租屋族,或多或少都遭遇过不同的租屋困难,被房东拗电费、修缮费等情况屡见不鲜,还需忍受狭小的租屋空间。房租更不用说,台湾租屋市场一直处於不透明的状态,行情价只是自由心证。面对台北租屋问题,政府除了新建社会住宅外,另一个选项便是透过「社会住宅包租代管」的方式,鼓励空余屋投入租屋市场。

透过包租代管,房客能以合理租金租到理想的住处。 

释出空余屋 松绑供需焦虑
作为首都的台北市,吸引大量外地人口落脚就业及就学,因此租屋的市场需求一直居高不下。不过,从供给面来看,台北市仍有逾3万户闲置1年以上的空屋,换言之,房客找房不易很大原因来自於大量房源并未释出。

台北市政府都市发展局住宅企划科科长吴名秋指出,台北市大量空余屋都是社会住宅包租代管潜力股,政府透过房屋税、地价税适用自住税率及所得税减免、修缮补助等措施,鼓励房东将手中空余屋投入租屋市场。

吴名秋解释,政府投入预算引进租屋服务事业,担任房东与房客之间的桥梁,从刊登租屋网、带看、洽签契约、修缮事宜等一手包,替无法亲自操持租屋事宜的房东解决大小事。此外,修缮费用补助也很吸引人。目前社会住宅包租代管提供租屋後每年(共3年)1万元修缮补助。政府全面性地鼓励房东响应包租代管,就是要活化台北市的空余屋。

代管租期大小事 房东更安心
其实所谓的包租代管还能细分成「包租包管」与「代租代管」。「包租包管」是指房东以市价8折租金与租屋服务事业签约,由业者担任二房东,签约期间最短3年。吴名秋说,3年间不论房屋是否有出租,风险都由租屋服务事业承担,房东每个月保证都可收到市价8折租金,因此称之为「包租」。

至於「代租代管」,房东与租屋服务事业双方仅是合作关系,由租屋服务事业协助寻找房客。租屋契约的签约双方为房东与房客,房屋成功出租後房东才有租金可收,由於房东得承担空屋未能出租的风险,因此租金为市价9折。

吴名秋说,不论包租包管还是代租代管,租屋服务事业都提供「代为管理」的服务。房屋出租期间,房客与房屋大小事都委由租屋服务事业处理,业者则可领取政府补助的开发与媒合费、管理费等,目前第一期计画台北市有财团法人崔妈妈基金会、大管家房屋管理顾问有限公司,以及兆基管理顾问股份有限公司3家租屋服务事业提供社会住宅包租代管的服务。

透明代管效率高 房客更便利
对於房客而言,性价比是租房的一大重点,社会住宅包租代管承租户詹凯强说,自北上台北工作以来,一直住在信义区一带,历经两次搬家,找房过程虽称不上「血泪史」,但是为了省钱,只能住在4、5坪、没有对外窗的雅房,还要被迫接受1度5元的电费,甚至住处马桶、水龙头坏掉,自行找水电工修理并代垫费用,退租时房东却翻脸不认帐,只能自己吞下这笔钱。

与之前的租屋经验相比,詹凯强认为社会住宅包租代管让他省去许多与房东沟通大小事的时间。

成功申请社会住宅包租代管入住後,詹凯强仅以每个月1万5,000元的价格,便住进了信义区永吉路2房1厅的4楼公寓。他也解释,由於有专人处理房屋大小事,不太需要与房东直接联系。若有房屋修缮问题,可以透过线上客服,先拍照给租屋服务事业估价,对方会在1至2天内派修缮师傅前来,相较过去自己找修缮师傅或找房东协助处理,可能要耗费1星期至1个月不等,处理效率快上许多,更重要的是不需代垫费用,也就免去房东不认帐的风险。

詹凯强分享,目前住的地方就曾发生瓦斯管线漏气的问题,租屋服务事业两天内便处理完毕,他根本不需要花费时间处理。对他来说,这是入住一年多来,最有感的便利服务。

透过租屋服务事业系统化的线上客服申报流程,房屋修缮不再是旷日费时的麻烦事。

一般户与弱势户 轻松申请入住
要以包租代管社会住宅落脚台北市,房客必须年满20岁且设籍台北市,或於台北市就业、就学,家庭成员均无台北市、新北市、基隆市、桃园市的自用住宅,2019年家庭年所得低於153万元等条件。

只要符合这些条件,便可透过租屋服务事业向台北市政府递交申请。吴名秋强调,房客一定要透过租屋服务事业递交申请,如此租屋服务事业才可领取开发与媒合补助,审查期间约6至7个工作天,北市府会审定申请人为一般户或弱势户。若为弱势户,北市府将提供1至4成不等的租金补助。

为了让大众更了解社会住宅包租代管政策,台北市都市发展局时常举办区里说明会。(图/台北市都市发展局)

迈向居住正义 活化住宅资产
吴名秋也强调,除了提供低於市价的租金,确保房客居住安全与居住品质也很重要,因此并非所有房屋都可加入。房屋格局必须在一房(含)以上,并且限制分租套房、雅房、顶加、危楼等不得加入社会住宅包租代管的行列,排除没有门牌、有安全疑虑的物件。

社会住宅包租代管让台北租屋族以可负担的价位住进理想的街区。​​​​​​​

社会住宅包租代管第一期计画自2017年起至2022年11月30日结束,截至11月30日,台北市已成功媒合1,166户社会住宅包租代管。而第二期计画预计在2019年12月中旬上网公告招标,预计2020年1月开始推动,目标媒合1,100户。

吴名秋说,北市府一直在推动社会住宅包租代管,但目前最大难题是房东对政策不熟悉,因此多处於观望态度,期望乘着第一期计画的成功范例,吸引更多房东响应第二期计画,使资产活化的同时也迈向居住正义。
 
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文-张语羚
摄影-林冠良
图-台北市都市发展局
 

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