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臺北畫刊102年10月第549期—穩紮穩打健全房市

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發佈日期:2018-03-26

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臺北生活圈

我的家庭真可愛 整潔美滿又安康   
姊妹兄弟很和氣 父母都慈祥   
雖然沒有好花園 春蘭秋桂長飄香   
雖然沒有大廳堂 冬天溫暖夏天涼……


這是一首人人耳熟能詳的兒歌,敘述著家庭的美滿溫馨,有自己的家,能夠安身立命,這是 人民對政府最基本的期待。隨著經濟的高度發展,在臺北,一直有著房價居高不下的隱憂,越來越多人談的「居住正義」一詞於焉誕生。為了具體實踐居住正義,臺北市政府推出一系列措施,像是推出官方版「住宅價格指數」、完成第一個完工的公辦都更案,以及即日起開放申請的「老舊房屋健檢計畫」等,希望讓民眾能輕鬆成家立業,找到安身立命的所在。

住宅價格指數 真實反映房價趨勢
臺北市副市長張金鶚指出,「居住正義」的重點之一即是健全房市,他認為,許多民眾的焦 慮來自於房價資訊的不透明,房屋價格任由業者哄抬,因此臺北市推動「房市資訊透明化」政策並制定「臺北市不動產交易消費資訊管理規範」,要求代銷業者或房仲業者發布消息「必須有所本」,不得引人錯誤或誤導市場行情,否則政府會主動調查、輔導甚至以「廣告不實」開罰,雖然外界形容這無疑是下了「禁口令」,但張金鶚說,這是為了讓消費者得到正確的消息,減少買賣糾紛,而能達到政府、消費者與業者三贏的局面。
臺北畫刊102年10月第549期—穩紮穩打健全房市▲臺北市政府副市長張金鶚認為臺北的居住正義須逐步實現。(王能佑攝)

為了讓民眾在實際買房的決策中,能有更多判斷依據,臺北市政府地政局7月公布了史上首件官方版的「住宅價格指數」,這是臺灣房地產史上的里程碑和重大突破,因為傳統民間習慣以計算平均房價方式發布價格變動訊息,但因不動產異質性高,同一棟房子面對公園或是面對巷子,房價可能就有差異,因此平均房價的增減未必能真實反映價格水準的變動。

「住宅價格指數」以民國101年8月登錄實施當月為指數基期100,按月編製住宅價格指數, 除了發布全市住宅價格月指數外,地政局也進一步依全市建築型態,發布公寓指數與大樓指數等兩類,另以價格相近及同心圓概念,將全市12個行政區合併為中山松山南港區、大安信義中正區、士林內湖大同區及萬華文山北投區四個次分區,分別編製各次分區的住宅價格指數,地政局指出,這讓民眾能更精細掌握全市、全市公寓及大樓、四個合併行政區的住宅價格,成為消費者購屋與各界投資決策的參考。

「我們常常可以看到房仲以特殊個案作為指標,以成交總價很高的一戶來說明這一區的房價, 但為什麼不使用總價很低的案例呢?」張金鶚指出的是房價資訊揭露的弔詭處,所以要怎麼樣真 實呈現房價的漲跌?以實價登錄資訊為基礎,建立類似物價指數概念的住宅價格指數,藉由觀察品質標準化的「標準住宅」在不同時期的價格變動,做為衡量各時期住宅價格的依據,能避免用個案推論通案,更真實反映價格。

地政局指出,所謂「標準住宅」,就是用基準期間區位、屋齡、建物型態、建坪等11項的平均數所構成的住宅,主要特徵為:27.19坪、坐落在5樓、屋齡22年的住宅,以「標準住宅」來衡量住宅價格變動,可減少因不動產異質性所造成的趨勢判斷偏誤。

張金鶚指出,從101年8月開始發布住宅價格指數,至目前為止,臺北市的房價相對平穩,隨 著越長時間的統計,越能看出房價趨勢。也因為目前資料還不夠健全,所以目前發布的住宅價格月指數以4區為一個單位,將來會朝12區努力。他也建議民眾買房子之前,可以養成兩個習慣,一是先看實價登錄的成交價格,二是看房價指數的波動,因為有了參考點,讓買房子不再只是眾說紛紜,也因為減少了買賣者之間的資訊不對稱,而可能增加與業者討價還價的能力。

今年32歲、若買房子會考慮買在北投區的廖先生認為,住宅價格指數沒辦法讓房價下跌,薪水沒增加的情況下,房子還是一樣貴,但搭配實價登錄及其他網路資料搜尋,住宅價格指數仍是購買房子的參考點之一。

另外,根據臺北市政府研考會所進行的調查結果顯示,高達七成二的民眾贊成公布「臺北市住宅價格指數」,七成九贊成「臺北市不動產交易消費資訊管理規範」管理房屋廣告。此外,六成一的民眾認為公布「臺北市住宅價格指數」及執行「臺北市不動產交易消費資訊管理規範」,對健全房地產市場、抑制業者哄抬炒作有相當的幫助。

北市首件主導公辦都更完工
談到居住正義,都市更新也是重要的一環。臺北市的發展隨著1970年代經濟起飛開始,當時大量興建的4、5層樓公寓住宅,現在不僅屋齡老舊,且因當初較少考量規劃開放空間,且幾乎無配置電梯設施,再加上建築物加裝鐵窗、建物外牆斑駁,店家招牌也缺乏整體規劃與維護而顯得雜亂無章。
臺北畫刊102年10月第549期—穩紮穩打健全房市▲都更實施前原本的住宅老舊,環境不佳。(圖/臺北市都市更新處提供)

因此,「都市更新是臺北市必走的路。」張金鶚說,臺北市一半以上的房子都是30年前蓋的,以現在的建築技術來看已經不合時宜,但談到都更,應該以居住安全為核心來考量,鼓勵民眾將沒有防火構造的房子,或鄰棟間隔不足的老舊房子,改建成比較安全的新房子,以提高公共安全。

今年7月,首件由臺北市政府主導、於景美商圈第一個完工的公辦都更案―第凡內建案是成功案例,也是推動都市更新的一注強心針。原本2層樓的老舊透天厝,搖身一變成為全新17層樓高的電梯大樓,更新前原住戶只有10戶,更新後則增為118戶,北市府更可分回39戶及5間店面,將作為公營出租住宅和托育中心使用,增進公共利益。
臺北畫刊102年10月第549期—穩紮穩打健全房市▲首件公辦都更案第凡內建案完成,變身為17層樓高的現代化電梯大樓。(圖/臺北市都市更新處提供)

臺北畫刊102年10月第549期—穩紮穩打健全房市▲都更後的第凡內大樓,一樓大廳寬敞明亮。(圖/臺北市都市更新處提供)

臺北畫刊102年10月第549期—穩紮穩打健全房市▲經過都更後,住戶對煥然一新的居住環境讚不絕口。(圖/臺北市都市更新處提供)

公辦都更案實施者華非建設董 事長徐錦鏘指出,公辦都更推行的過程一般會比民間更順利,因 為原地主的普遍想法都是能夠分配的利益越多越好,而政府的介入更具公信力。徐錦鏘也說,這個案子的營造團隊是請來與高級住宅帝寶相同的營造團隊,完工前後差異大,住戶看到成果都很開心,而土地價值更從原來的一坪35萬元翻漲成70萬元!經過土地總登記程序後,10月初大部分應可交屋。

雖然順利完工,但這件公辦都更案費時約八年之久,點出了推動都市更新相當耗時的問題,由於都市更新推行過程中,經常面臨財產權的爭議,「最大問題是要怎麼讓居民相信利益分配是公平的?」張金鶚說,這需要不斷的溝通與協商,但之前因為缺乏公正的協商機制,經常面臨各說各話的情況,拖延了時間。

另外,除了金錢利益的談不攏,張金鶚指出,都市更新有時候帶來的問題是都更地的仕紳化 與歷史脈絡和鄰里關係的消失,其中仕紳化指的是在都更完成後,原來的居民可能因負擔不起高額的管理費或是因為分回的坪數不夠購買都更後的大坪數房子,因此只好將分回的坪數賣出搬離,變成經濟能力較高者入住。

而若居民在意的並不是利益,又該如何與都市更新的政策並行?對此,張金鶚則談到了都市 更新中的不完美主義,他並舉伊蒂絲˙梅斯菲爾德老太太的故事作為例子說明,這位住在美國西雅圖的老太太,遇到開發商計畫在她所居住的地段興建商業大樓,面對建商提出的高額搬遷賠償金,已居住超過40年的老太太對房子充滿感情,堅持不肯售出,最後開發商修改設計,建起了三面圍著她的小房子、一個凹字形的五層商業大樓,而老太太也因為被建商的誠意感動,死後將房子遺贈給建案工程總監。

這是都市更新歷程中的著名案例,也說明都市更新過程中不斷協商的重要性,藉由協商,可以知道權利人的真正想法,是認為利益分配不公平、財產價值被低估,或是有其他原因。

張金鶚指出,目前臺北市都市更新最大的困難主要在於整合不易,相關權利人、開發商各角色彼此信任基礎薄弱,而在都市更新過程中,政府其實是擔負最終審議裁判的角色,中間過程如果 有非政府組織能作為協商談判的平臺,因為是公正的中間人,能夠增加彼此的信賴。因此,臺北市都市更新處於去年10月成立「財團法人臺北市都市更新推動中心」,協助權利關係人整合、組成更新會、進行權利價值初估試算及協助製作申請更新書件等專業技術服務,協助不知如何啟動更新的社區更新。

即日起申請老屋健檢 保障居住安全
松山區的陳太太,住在一棟約30年、14層樓高的大廈裡,她有時候也在想這棟老房子是不是夠安全,若發生強度較高的地震,能不能夠耐得住?像陳太太所居住的房子,根據臺北市建築管理工程處統計,其中屋齡達30年以上的建築物多達6萬4,941棟,約占全臺北市領有使用執照建築物的70%,數量非常龐大,為了讓住戶了解房屋的安全資訊,即日起推出「臺北市老屋健檢執行計畫」,提供屋齡逾30年以上、3層樓以上作住宅使用的公寓大廈優先試辦,計畫提供100棟有意願的社區進行「整幢」健檢,所需經費由北市府全額補助,即日起開始受理申請。

臺北市市長郝龍斌說,老屋健檢的立意,就好像汽車需要定期健檢或人體需要定期健康檢查一樣,「老屋健檢」機制是建立一個公正客觀的房屋安全健檢專業平臺,提供民眾委託市政府認證的健檢機構,依照市府訂定的健檢項目與內容進行屋況健檢。

至於老屋健檢的內容,則是以房屋安全考量的必要項目進行初步評估,包括結構耐震能力的初步評估、防火安全、避難安全、消防電氣升降設備、外牆及附掛物是否安全穩定等五個項目,但不進行破壞性的鑽孔取樣作業。
臺北畫刊102年10月第549期—穩紮穩打健全房市▲老屋健檢包含防火、避難、結構等五大初步檢查。(王能佑攝)

老屋健檢結果,可供民眾作為 進行整修維護或辦理更新重建的 參考,若認為有進一步辦理更完 整詳細評估必要者,民眾可自費 委託專業者辦理,之後若認為有 更新重建的需求,可洽請「臺北 市都市更新推動中心」協助輔導 都市更新事宜;認為適合進行整 建維護者,社區也可洽請市政府 指定的專業團體(102年度委託 「崔媽媽基金會」)提供必要的諮 詢輔導。而老屋健檢的結果,也只 提供所有權人參考,不對外公開, 以保護所有權人的個資權益。

建管處指出,執行房屋健康檢查好處多多,除了作為民眾進行房屋整修維護的參考依據外, 也能提供都市更新改建意願。張金鶚也強調,若在房屋交易時,能參採健檢機制讓房屋資訊透明化,應能減少房屋買賣糾紛,因 為多數房屋買賣糾紛源自於事前資訊不透明,買方事後發現房屋 有瑕疵,認為賣方故意隱瞞而要求解約或賠償,若是賣方或房仲業者能藉由市府的房屋健檢機制,提出公正客觀的健檢報告,讓房屋資訊透明清楚,則買方若 認為雖有瑕疵,但因考量不妨礙 使用時仍願購買,或賣方因知悉瑕疵而願意自動減價,都可因事前的認知及約定,減少雙方事後的糾紛,藉此健全房屋交易市場。
臺北畫刊102年10月第549期—穩紮穩打健全房市▲老屋健檢好處多多,除可作為房屋維修的參考依據外,還能提供都市更新改建評估。(王能佑攝)

以眼前而論,無論是推出住宅價格指數、推動都市更新還是老屋健檢計畫,目的都很簡單,都 是在逐步實現居住正義的真諦,張金鶚說,無論臺北市的高房價反映的是臺北市優越的環境價值還是投機炒作所導致,都是複雜與長久累積的問題,未來臺北市也將持續推動著眼於照顧弱勢的出租國宅、租金補貼政策,讓房屋資源能合理有效地被利用,而要達到健全住宅市場的目標,則仍需持續不斷的努力。 
 
 
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住宅價格指數
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臺北市老屋健檢執行計畫
電話:1999轉 8400
網址:www.dba.tcg.gov.tw/MP_118021.html



文/廖雅琴 
圖/臺北市都市更新處提供

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