強化老屋新能量(台北畫刊109年9月)發佈日期：2020-09-07
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居住正義關注的焦點不單是「有沒有房子住」，「住得安全」也同樣重要。九二一地震的深刻經驗，讓全台民眾都認知到建築結構穩固的重要。台北市政府近年積極推動危老建築重建，也盤點與規畫海砂屋拆除的審議與執行，並透過容積獎勵、稅賦優惠、拆除補助等，提高民眾重建意願，加速危險與老舊建築的更新，確保居住安全。
房屋高齡化 危老重建刻不容緩
「人老了總需要健康檢查及保養。」台北市建築管理工程處股長呂俊鴻表示，部分早期興建的房屋結構強度已隨歲月流逝而老化，居住安全的隱憂也逐日加劇，因此內政部推動「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（簡稱危老條例），藉由各項獎勵與補助機制，讓小規模基地、有重建需求的建物，都可以透過簡便的審查程序完成重建。
加速危老重建 提供加值誘因
為了加速危老重建，中央政府自2017年5月起提供「時程獎勵」，從10%容積獎勵逐年折降，至今年5月已下調至8%，預計至2025年5月12日結束歸零。換言之，民眾越早參與危老重建，所能獲得的容積獎勵就越高。
此外，在條例施行的5年內，申請重建的民眾享有稅賦優惠，如於重建期間免徵地價稅、重建後2年地價稅及房屋稅減半徵收、重建後2年未移轉所有權者，房屋稅減半徵收可延長至10年等，目前也研擬增訂新的獎勵辦法，規畫給予小規模基地額外增加容積獎勵。
不僅如此，內政部也授權地方主管機關可放寬建築物高度及住宅區的建蔽率，目前台北市政府規定建築高度比統一為不超過2.5，建築建蔽率則依土地使用分區為40%、50％、60%不等，期望提供足夠的誘因，鼓勵民眾及早申請危老重建。
培訓危老重建推動師 創造雙贏
為輔導民眾進行危老重建，台北市建管處創全國之先，訂定「危老重建推動師培訓及獎勵執行計畫」，建立「危老重建推動師」制度，徵選有志於推動老屋重建的專業人士，包括建築師、土木技師等，經講習培訓取得資格後，為市民提供免費的諮詢服務，進而媒合輔導申請建物耐震能力評估，經評估後如能適用危老條例重建者，還會協助提具重建計畫。此外，也廣設「危老重建工作站」，由推動師輪值進駐，積極推動危險及老舊建築物加速重建，提供市民「一條龍」的全程服務。
北市府自2018年10月起在各區廣設「危老重建工作站」，並安排危老重建推動師輪值進駐，提供免費的諮詢服務。
呂俊鴻說，這項制度不僅協助市民獲得相關資源，又有助於推動老屋翻修重建，而推動師在推動重建成功後，也能夠申請輔導推動費，戶數與規模越大，所得到的推動費也越高，可謂雙贏。
危老、都更哪個好？ 早點做最好
常有民眾問，老屋翻新要申請重建還是等都更？其實兩者要依循的法規及程序大不相同。呂俊鴻指出，「危老條例」申請人須是土地及建物所有權人，雖然要全部所有權人同意較費時，但申辦的審查程序較為快速。
「都更條例」的申請人則須是實施者，例如建設公司、所有權人籌組的更新會等，同意比例依都市更新條例相關規定採多數決，後續尚須辦理公開展覽、公聽會等程序，這也表示申辦時程與進度須視意願整合及爭議處理的進度而定。
呂俊鴻認為，危老條例、都更條例在適用範圍、辦理程序、獎勵補助及稅捐減免等各有不同條件，申請人應考量基地現況、整合情形等，選擇較適合自身狀況的方式。
海砂屋拆除迫切 市府加速審議
老屋更新除了危老重建，還有海砂屋善後處理。海砂屋是高氯離子鋼筋混凝土建築物的俗稱，指建築房屋所用的混凝土使用來自海邊的海砂。由於海砂中含有氯離子，短期會使牆面長出壁癌，長期則加速鋼筋腐蝕，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構安全。
為加速海砂屋拆除更新，台北市都市更新處副總工程司詹育齊指出，去年8月起市府主動依都更條例規定，將台北市19處列管須拆除、尚未重建或進入都更程序的海砂屋劃定為更新地區，降低提送都更事業計畫門檻，同意比率從80% 降低至50%，如同意比率達90% 以上還可優先排會審議。
都更處正工程司江中信表示，海砂屋有一定的危險性與拆除的急迫性，因此市府會逐一了解並優先施作。但考量每戶不同狀況，非到不得已，市府不會採取逕予強制拆除的手段。以今年順利拆除的延壽國宅I區為例，其中3戶所有權人各有不同意拆除的緣由，市府在進行強制拆除前，派員到場與居民進行多次磋商，以軟性的方式，說明海砂屋拆除的迫切與必要，並盡力協助居民了解房屋權值分配計算方式和調解住戶心結，使該案成為台北市於2019年都市更新相關法令修訂後，第一件成功磋商的代拆案。
「住得安全」是居住正義落實的重要指標，台北市政府藉由加速危險及老舊建築物重建、海砂屋優先強制拆除等，盼能加速老舊建築更新、改善市容，且達到都市防災的目的。
文ー劉懿慧
圖ー台北市建築管理工程處
房屋高齡化 危老重建刻不容緩
「人老了總需要健康檢查及保養。」台北市建築管理工程處股長呂俊鴻表示，部分早期興建的房屋結構強度已隨歲月流逝而老化，居住安全的隱憂也逐日加劇，因此內政部推動「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（簡稱危老條例），藉由各項獎勵與補助機制，讓小規模基地、有重建需求的建物，都可以透過簡便的審查程序完成重建。
加速危老重建 提供加值誘因
為了加速危老重建，中央政府自2017年5月起提供「時程獎勵」，從10%容積獎勵逐年折降，至今年5月已下調至8%，預計至2025年5月12日結束歸零。換言之，民眾越早參與危老重建，所能獲得的容積獎勵就越高。
此外，在條例施行的5年內，申請重建的民眾享有稅賦優惠，如於重建期間免徵地價稅、重建後2年地價稅及房屋稅減半徵收、重建後2年未移轉所有權者，房屋稅減半徵收可延長至10年等，目前也研擬增訂新的獎勵辦法，規畫給予小規模基地額外增加容積獎勵。
不僅如此，內政部也授權地方主管機關可放寬建築物高度及住宅區的建蔽率，目前台北市政府規定建築高度比統一為不超過2.5，建築建蔽率則依土地使用分區為40%、50％、60%不等，期望提供足夠的誘因，鼓勵民眾及早申請危老重建。
培訓危老重建推動師 創造雙贏
為輔導民眾進行危老重建，台北市建管處創全國之先，訂定「危老重建推動師培訓及獎勵執行計畫」，建立「危老重建推動師」制度，徵選有志於推動老屋重建的專業人士，包括建築師、土木技師等，經講習培訓取得資格後，為市民提供免費的諮詢服務，進而媒合輔導申請建物耐震能力評估，經評估後如能適用危老條例重建者，還會協助提具重建計畫。此外，也廣設「危老重建工作站」，由推動師輪值進駐，積極推動危險及老舊建築物加速重建，提供市民「一條龍」的全程服務。
北市府自2018年10月起在各區廣設「危老重建工作站」，並安排危老重建推動師輪值進駐，提供免費的諮詢服務。呂俊鴻說，這項制度不僅協助市民獲得相關資源，又有助於推動老屋翻修重建，而推動師在推動重建成功後，也能夠申請輔導推動費，戶數與規模越大，所得到的推動費也越高，可謂雙贏。
危老、都更哪個好？ 早點做最好
常有民眾問，老屋翻新要申請重建還是等都更？其實兩者要依循的法規及程序大不相同。呂俊鴻指出，「危老條例」申請人須是土地及建物所有權人，雖然要全部所有權人同意較費時，但申辦的審查程序較為快速。
「都更條例」的申請人則須是實施者，例如建設公司、所有權人籌組的更新會等，同意比例依都市更新條例相關規定採多數決，後續尚須辦理公開展覽、公聽會等程序，這也表示申辦時程與進度須視意願整合及爭議處理的進度而定。
呂俊鴻認為，危老條例、都更條例在適用範圍、辦理程序、獎勵補助及稅捐減免等各有不同條件，申請人應考量基地現況、整合情形等，選擇較適合自身狀況的方式。
海砂屋拆除迫切 市府加速審議
老屋更新除了危老重建，還有海砂屋善後處理。海砂屋是高氯離子鋼筋混凝土建築物的俗稱，指建築房屋所用的混凝土使用來自海邊的海砂。由於海砂中含有氯離子，短期會使牆面長出壁癌，長期則加速鋼筋腐蝕，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構安全。
為加速海砂屋拆除更新，台北市都市更新處副總工程司詹育齊指出，去年8月起市府主動依都更條例規定，將台北市19處列管須拆除、尚未重建或進入都更程序的海砂屋劃定為更新地區，降低提送都更事業計畫門檻，同意比率從80% 降低至50%，如同意比率達90% 以上還可優先排會審議。
都更處正工程司江中信表示，海砂屋有一定的危險性與拆除的急迫性，因此市府會逐一了解並優先施作。但考量每戶不同狀況，非到不得已，市府不會採取逕予強制拆除的手段。以今年順利拆除的延壽國宅I區為例，其中3戶所有權人各有不同意拆除的緣由，市府在進行強制拆除前，派員到場與居民進行多次磋商，以軟性的方式，說明海砂屋拆除的迫切與必要，並盡力協助居民了解房屋權值分配計算方式和調解住戶心結，使該案成為台北市於2019年都市更新相關法令修訂後，第一件成功磋商的代拆案。
「住得安全」是居住正義落實的重要指標，台北市政府藉由加速危險及老舊建築物重建、海砂屋優先強制拆除等，盼能加速老舊建築更新、改善市容，且達到都市防災的目的。
文ー劉懿慧
圖ー台北市建築管理工程處
