社會住宅包租代管 房東與房客的雙贏解方(台北畫刊108年12月)發佈日期：2019-12-10
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生活在台北的租屋族，或多或少都遭遇過不同的租屋困難，被房東拗電費、修繕費等情況屢見不鮮，還需忍受狹小的租屋空間。房租更不用說，台灣租屋市場一直處於不透明的狀態，行情價只是自由心證。面對台北租屋問題，政府除了新建社會住宅外，另一個選項便是透過「社會住宅包租代管」的方式，鼓勵空餘屋投入租屋市場。
透過包租代管，房客能以合理租金租到理想的住處。
釋出空餘屋 鬆綁供需焦慮
作為首都的台北市，吸引大量外地人口落腳就業及就學，因此租屋的市場需求一直居高不下。不過，從供給面來看，台北市仍有逾3萬戶閒置1年以上的空屋，換言之，房客找房不易很大原因來自於大量房源並未釋出。
台北市政府都市發展局住宅企劃科科長吳名秋指出，台北市大量空餘屋都是社會住宅包租代管潛力股，政府透過房屋稅、地價稅適用自住稅率及所得稅減免、修繕補助等措施，鼓勵房東將手中空餘屋投入租屋市場。
吳名秋解釋，政府投入預算引進租屋服務事業，擔任房東與房客之間的橋梁，從刊登租屋網、帶看、洽簽契約、修繕事宜等一手包，替無法親自操持租屋事宜的房東解決大小事。此外，修繕費用補助也很吸引人。目前社會住宅包租代管提供租屋後每年（共3年）1萬元修繕補助。政府全面性地鼓勵房東響應包租代管，就是要活化台北市的空餘屋。
代管租期大小事 房東更安心
其實所謂的包租代管還能細分成「包租包管」與「代租代管」。「包租包管」是指房東以市價8折租金與租屋服務事業簽約，由業者擔任二房東，簽約期間最短3年。吳名秋說，3年間不論房屋是否有出租，風險都由租屋服務事業承擔，房東每個月保證都可收到市價8折租金，因此稱之為「包租」。
至於「代租代管」，房東與租屋服務事業雙方僅是合作關係，由租屋服務事業協助尋找房客。租屋契約的簽約雙方為房東與房客，房屋成功出租後房東才有租金可收，由於房東得承擔空屋未能出租的風險，因此租金為市價9折。
吳名秋說，不論包租包管還是代租代管，租屋服務事業都提供「代為管理」的服務。房屋出租期間，房客與房屋大小事都委由租屋服務事業處理，業者則可領取政府補助的開發與媒合費、管理費等，目前第一期計畫台北市有財團法人崔媽媽基金會、大管家房屋管理顧問有限公司，以及兆基管理顧問股份有限公司3家租屋服務事業提供社會住宅包租代管的服務。
透明代管效率高 房客更便利
對於房客而言，性價比是租房的一大重點，社會住宅包租代管承租戶詹凱強說，自北上台北工作以來，一直住在信義區一帶，歷經兩次搬家，找房過程雖稱不上「血淚史」，但是為了省錢，只能住在4、5坪、沒有對外窗的雅房，還要被迫接受1度5元的電費，甚至住處馬桶、水龍頭壞掉，自行找水電工修理並代墊費用，退租時房東卻翻臉不認帳，只能自己吞下這筆錢。
與之前的租屋經驗相比，詹凱強認為社會住宅包租代管讓他省去許多與房東溝通大小事的時間。
成功申請社會住宅包租代管入住後，詹凱強僅以每個月1萬5,000元的價格，便住進了信義區永吉路2房1廳的4樓公寓。他也解釋，由於有專人處理房屋大小事，不太需要與房東直接聯繫。若有房屋修繕問題，可以透過線上客服，先拍照給租屋服務事業估價，對方會在1至2天內派修繕師傅前來，相較過去自己找修繕師傅或找房東協助處理，可能要耗費1星期至1個月不等，處理效率快上許多，更重要的是不需代墊費用，也就免去房東不認帳的風險。
詹凱強分享，目前住的地方就曾發生瓦斯管線漏氣的問題，租屋服務事業兩天內便處理完畢，他根本不需要花費時間處理。對他來說，這是入住一年多來，最有感的便利服務。
透過租屋服務事業系統化的線上客服申報流程，房屋修繕不再是曠日費時的麻煩事。
一般戶與弱勢戶 輕鬆申請入住
要以包租代管社會住宅落腳台北市，房客必須年滿20歲且設籍台北市，或於台北市就業、就學，家庭成員均無台北市、新北市、基隆市、桃園市的自用住宅，2019年家庭年所得低於153萬元等條件。
只要符合這些條件，便可透過租屋服務事業向台北市政府遞交申請。吳名秋強調，房客一定要透過租屋服務事業遞交申請，如此租屋服務事業才可領取開發與媒合補助，審查期間約6至7個工作天，北市府會審定申請人為一般戶或弱勢戶。若為弱勢戶，北市府將提供1至4成不等的租金補助。
為了讓大眾更了解社會住宅包租代管政策，台北市都市發展局時常舉辦區里說明會。（圖／台北市都市發展局）
邁向居住正義 活化住宅資產
吳名秋也強調，除了提供低於市價的租金，確保房客居住安全與居住品質也很重要，因此並非所有房屋都可加入。房屋格局必須在一房（含）以上，並且限制分租套房、雅房、頂加、危樓等不得加入社會住宅包租代管的行列，排除沒有門牌、有安全疑慮的物件。
社會住宅包租代管讓台北租屋族以可負擔的價位住進理想的街區。
社會住宅包租代管第一期計畫自2017年起至2022年11月30日結束，截至11月30日，台北市已成功媒合1,166戶社會住宅包租代管。而第二期計畫預計在2019年12月中旬上網公告招標，預計2020年1月開始推動，目標媒合1,100戶。
吳名秋說，北市府一直在推動社會住宅包租代管，但目前最大難題是房東對政策不熟悉，因此多處於觀望態度，期望乘著第一期計畫的成功範例，吸引更多房東響應第二期計畫，使資產活化的同時也邁向居住正義。
文－張語羚
攝影－林冠良
圖－台北市都市發展局
透過包租代管，房客能以合理租金租到理想的住處。 釋出空餘屋 鬆綁供需焦慮
作為首都的台北市，吸引大量外地人口落腳就業及就學，因此租屋的市場需求一直居高不下。不過，從供給面來看，台北市仍有逾3萬戶閒置1年以上的空屋，換言之，房客找房不易很大原因來自於大量房源並未釋出。
台北市政府都市發展局住宅企劃科科長吳名秋指出，台北市大量空餘屋都是社會住宅包租代管潛力股，政府透過房屋稅、地價稅適用自住稅率及所得稅減免、修繕補助等措施，鼓勵房東將手中空餘屋投入租屋市場。
吳名秋解釋，政府投入預算引進租屋服務事業，擔任房東與房客之間的橋梁，從刊登租屋網、帶看、洽簽契約、修繕事宜等一手包，替無法親自操持租屋事宜的房東解決大小事。此外，修繕費用補助也很吸引人。目前社會住宅包租代管提供租屋後每年（共3年）1萬元修繕補助。政府全面性地鼓勵房東響應包租代管，就是要活化台北市的空餘屋。
代管租期大小事 房東更安心
其實所謂的包租代管還能細分成「包租包管」與「代租代管」。「包租包管」是指房東以市價8折租金與租屋服務事業簽約，由業者擔任二房東，簽約期間最短3年。吳名秋說，3年間不論房屋是否有出租，風險都由租屋服務事業承擔，房東每個月保證都可收到市價8折租金，因此稱之為「包租」。
至於「代租代管」，房東與租屋服務事業雙方僅是合作關係，由租屋服務事業協助尋找房客。租屋契約的簽約雙方為房東與房客，房屋成功出租後房東才有租金可收，由於房東得承擔空屋未能出租的風險，因此租金為市價9折。
吳名秋說，不論包租包管還是代租代管，租屋服務事業都提供「代為管理」的服務。房屋出租期間，房客與房屋大小事都委由租屋服務事業處理，業者則可領取政府補助的開發與媒合費、管理費等，目前第一期計畫台北市有財團法人崔媽媽基金會、大管家房屋管理顧問有限公司，以及兆基管理顧問股份有限公司3家租屋服務事業提供社會住宅包租代管的服務。
透明代管效率高 房客更便利
對於房客而言，性價比是租房的一大重點，社會住宅包租代管承租戶詹凱強說，自北上台北工作以來，一直住在信義區一帶，歷經兩次搬家，找房過程雖稱不上「血淚史」，但是為了省錢，只能住在4、5坪、沒有對外窗的雅房，還要被迫接受1度5元的電費，甚至住處馬桶、水龍頭壞掉，自行找水電工修理並代墊費用，退租時房東卻翻臉不認帳，只能自己吞下這筆錢。
與之前的租屋經驗相比，詹凱強認為社會住宅包租代管讓他省去許多與房東溝通大小事的時間。成功申請社會住宅包租代管入住後，詹凱強僅以每個月1萬5,000元的價格，便住進了信義區永吉路2房1廳的4樓公寓。他也解釋，由於有專人處理房屋大小事，不太需要與房東直接聯繫。若有房屋修繕問題，可以透過線上客服，先拍照給租屋服務事業估價，對方會在1至2天內派修繕師傅前來，相較過去自己找修繕師傅或找房東協助處理，可能要耗費1星期至1個月不等，處理效率快上許多，更重要的是不需代墊費用，也就免去房東不認帳的風險。
詹凱強分享，目前住的地方就曾發生瓦斯管線漏氣的問題，租屋服務事業兩天內便處理完畢，他根本不需要花費時間處理。對他來說，這是入住一年多來，最有感的便利服務。
透過租屋服務事業系統化的線上客服申報流程，房屋修繕不再是曠日費時的麻煩事。一般戶與弱勢戶 輕鬆申請入住
要以包租代管社會住宅落腳台北市，房客必須年滿20歲且設籍台北市，或於台北市就業、就學，家庭成員均無台北市、新北市、基隆市、桃園市的自用住宅，2019年家庭年所得低於153萬元等條件。
只要符合這些條件，便可透過租屋服務事業向台北市政府遞交申請。吳名秋強調，房客一定要透過租屋服務事業遞交申請，如此租屋服務事業才可領取開發與媒合補助，審查期間約6至7個工作天，北市府會審定申請人為一般戶或弱勢戶。若為弱勢戶，北市府將提供1至4成不等的租金補助。
為了讓大眾更了解社會住宅包租代管政策，台北市都市發展局時常舉辦區里說明會。（圖／台北市都市發展局）邁向居住正義 活化住宅資產
吳名秋也強調，除了提供低於市價的租金，確保房客居住安全與居住品質也很重要，因此並非所有房屋都可加入。房屋格局必須在一房（含）以上，並且限制分租套房、雅房、頂加、危樓等不得加入社會住宅包租代管的行列，排除沒有門牌、有安全疑慮的物件。
社會住宅包租代管讓台北租屋族以可負擔的價位住進理想的街區。社會住宅包租代管第一期計畫自2017年起至2022年11月30日結束，截至11月30日，台北市已成功媒合1,166戶社會住宅包租代管。而第二期計畫預計在2019年12月中旬上網公告招標，預計2020年1月開始推動，目標媒合1,100戶。
吳名秋說，北市府一直在推動社會住宅包租代管，但目前最大難題是房東對政策不熟悉，因此多處於觀望態度，期望乘著第一期計畫的成功範例，吸引更多房東響應第二期計畫，使資產活化的同時也邁向居住正義。
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文－張語羚
攝影－林冠良
圖－台北市都市發展局
